Casa de la A la Z

[MichaelaVA]

Originally Posted by Radius

Nu-ti fa griji ca nu te trimite nici un realtor la politie daca ii acorzi o atentie monetara. De ce ar fi ilegal? Tre sa fi curajos si cand ai un moment privat cu el ii spui deschis: "vreau sa stiu ca pot avea incredere in tine si ca eu voi fi primul care vede casele care sunt bune. Pentru asta, iti ofer 1% din valoarea casei". Clar. Si poti sa-i oferi si un avans ca sa stie ca nu vorbesti prostii. Realtorii particulari n-ar avea problema cu asta pentru ca ei isi fac singuri regulile, cei care lucreza pentru companii mai mari poate ca ar fi mai reticenti sa faca asta, de aceea poate ca e bine s-o faci dupa cateva saptamani de vizitat case dupa ce deja te stie bine. Crede-ma ca daca sunt case faine la pretz bun, realtorii cateodata cumpara chiar ei casa pentru a o vinde mai incolo sau pentru a o inchiria, etc. Tu poate ca mergi sa vezi o casa si pui o oferta si n-ai nici cea mai mica idee ca realtorul tau a pus si el o oferta la ea. Se fac niste mishculatzii de nu-tzi vine sa crezi. Acuma, eu vorbesc din propria experienta si din ce am mai vb cu alti Romani din zona asta IL-MI-OH. Poate ca difera de la zona la zona.

Radius, eu nu sunt avocat, dar ceea ce spui tu este ilegal, incalca mai multe legi, in primul rand "Equal Housing Opportunity" si "Agency Law". Cred ca si "Fair Housing Law". Nimeni nu-si face singur regulile singur in Real Estate in SUA. Unele reguli, care completeaza legislatia, vin de la National Association of Realtors. Board of Realtors din statul X si asociatiile profesionale locale mai impun si alte reguli si au sarcina sa vegheze respectarea tuturor regulamentarilor in vigoare.

Este ilegal sa oferi realtorului alte compensatii decat cele din "buyer agreement" si cele mentionate in MLS pentru proprietatea respectiva. Poti sa oferi bonus unui realtor numai cu acordul companiei de brokeraj (check emis pe numele companiei de brokeraj la care este afiliat realtorul) indiferent daca este o companie mare sau mica. Compania de brokeraj decide daca realtorul primeste acest bonus, integral, partial sau deloc. In caz contrar, daca-i dai cash realtorului sau alte cadouri, fara stirea companiei de brokeraj, este evaziune fiscala, frauda, realtorul isi risca licenta + audiere si amenzi aplicate de Board of Realtors + tu si realtorul puteti sa ajungeti amandoi in Court.

Esti clientul companiei de brokeraj, nu al realtorului. Realtorul este agentul desemnat de companie sa rezolve tranzactia ta imobiliara, chiar daca este prietenul sau fratele tau si tu nu-l cunosti pe managing broker. Relatiile de rudenie dintre realtori si clienti, prin lege, se specifica in contracte, in toate formele de publicitate, proprietarilor casei la care faci oferte si pe MLS. Calitatea de realtor/fost realtor a unui client (cumparator sau vanzator) impune adaugarea unor anexe la contract "disclosure", care se pastreaza timp de 3 ani dupa incheierea tranzactiei.

Casele care sunt "withdrawn" in MLS (retrase de pe piata un anumit timp), din varii motive, sunt indisponibile pentru toata lumea. In caz contrar, orice persoana, realtor sau nu, care are cunostinta de incalcarea acestei reguli, are obligatia sa depuna reclamatie la Board of Realtors. Daca clientul face parte dintr-o categorie defavorizata este considerata si discriminare pe criterii etnice, rasiale, familiale, de sex, handicap, varsta etc. si se lasa cu procese grele.

Casele promovate "coming soon listing" sunt valabile pentru vizionare de catre orice realtor & client, fara discriminare, incepand cu o anumita data stabilita in contract sau dupa ce casa apare pe MLS. Poti sa vezi primul o casa "coming soon listing" daca ai un agent de la firma care are contractul de vanzare. Conditia este ca agnetul care a listat casa sa ceara acceptul proprietarului, iar acesta sa accepte vizionarea in timpul in care se lucreaza acolo la remodeling, de exemplu. Daca are un chirias, care inca n-a plecat din casa, chiriasul trebuie sa fie de acord cu vizionarea.

Realtorul are obligatia legala sa anunte toate ofertele verbale si sa prezinte proprietarului toate ofertele pe care le primeste, in scris, in cel mai scurt timp posibil. In lege scrie ca ofertele se prezinta "timely manner". De asemenea, realtorul este obligat prin lege sa te informeze, daca te hotarasti sa faci oferta, daca pentru acea proprietate mai exista si alte oferte in pending si la ce pret, tocmai ca sa-ti dea sansa sa faci o ofeta competitiva. Pentru o casa la care proprietarul a primit mai multe oferte si a a acceptat una dintre ele, agentul care a listat casa are obligatia sa schimbe statusul casei pe MLS in 72 de ore, sa scrie ce fel de contingencies/contract a facut pt. ca altfel primeste amenzi usturatoare, isi risca reputatia si risca audieri la Board.

In "seller market" cum suntem acum, proprietatile bune se vand foarte repede si primesc oferte multiple. Realtorul iti recomanda sa semnezi "escalation clause" un addendum care iti creste sansele sa cumperi o anumita casa, pentru care exista mai multi clienti interesati. Escalation clause inseamna sa dai dreptul realtorului tau sa depuna oferte succesive si sa negocieze in numele tau un pret cu care sa castigi batalia ofertelor pentru acea proprietate. Pretul maxim pana la care poata sa mearga realtorul cu ofertele succesive este pretul stabilit de tine in "escalation clause".